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不动产权证宅基地抵押贷款去哪个银行好,不是自己的房子可以贷款吗

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银行在审核贷款的时候关注哪些方面呢?这个问题可以从两方面来找答案,一方面是贷款产品本身,另一方面是银行的角色。银行做为一家专业的金融机构,向大众吸收资金,再将资金运用出去,表面上做着资金买卖的生意,实质上经营的是风险。银行可以向公众吸收资金,是因为其获得监管机构许可,自身具备很强的风控能力。一些未获得许可的个人或者组织吸收存款,就会被定义为非法集资,因为其尚不具备较强的风险把控能力,很有可能将吸收的资金投资于一些高风险项目,导致储户本金损失,引发群体事件。我们根据贷款的进程,从以下几个方面阐述银行审核要点:
1)贷款用途
贷款资金是用于个人消费还是做生意?如果是个人消费,银行会进一步审核具体的消费项目,比如房屋装修、买家具家电、旅游、医疗、留学等,主要看消费的金额与贷款额度是否匹配,消费的支付方式是一次性的还是分多次的,来确定你的提款方式和还款方式。为了保证贷款资金用途申请的用途,需要你提供相关的用途材料,比如:用途合同、收据、发票等;
如果你的贷款用途是用于公司经营周转,这个还是太笼统,需要进一步确定你是用途支付货款,房屋租金,缴纳保证金,支付员工工资,开新店等哪些方面,只要是与公司经营相关的都可以。贷款需要有明确的用途,且需要提供相应材料,银行大多数情况下回根据用途进一步管控支付路径,需要将贷款资金直接汇入上游公司(经营性贷款超过50万,消费贷款超过30万,都需要受托支付,特殊情况除外)。因此,在放款的时候,银行还会要求你提供上游公司的三方收款卡。
2)担保方式
由于信息的不对称,银行为了将信贷风险降至最低,一般都会要求借款人提供相应的担保。绝大多数银行都能够接受房屋抵押担保贷款,就是说你可以将自己名下的资产抵押于银行,在满足相应条件下,都可以从银行获取贷款。这里的资产包括:住房、别墅、公寓、商铺、写字楼、厂房、土地等不动产,也包括银行理财、上市公司股票、保险单等金融资产,甚至包括存货、原材料、专利等企业资产。根据资产的流动性排序,流动性越强(资产变成现金越快成本越低),抵押担保能力越强,银行给的抵押成数就越高,贷款出来的额度也就越大。
得益于大数据,信用体系建设等方面,银行获取的个人信息其实越来越多,在一定程度上解决了信息不对称的问题。银行会根据客户的资信情况,给与一些优质客户信用贷款,而且往往手续十分简便。信用贷款大多数遵循小额分散的原理(类似保险行业中的大数法则),主要为消费性的信用贷款居多,金额一般在30万以内。虽然为信用,大多数能获取信用贷款额度的借款人,其收入和资信能力基本上都能完全覆盖银行给与的贷款额度,因而,逾期风险较低。
3)还款来源
银行一般关注两个还款来源,排在第一位的是借款人自己的收入,是最主要的还款来源,包括借款人工资收入或企业经营收入。第二还款来源为借款人提供的担保方式。在实际贷款中,银行经常会遇到很多借款人说“我房子值100万,在银行贷款50万肯定没问题啊!”这个时候,银行的客户经理一脸懵逼,表示很无奈,“这是什么逻辑?”。银行不是典当,不收抵押资产,抵押资产只会在贷款违约(也就是你还不起钱的时候)进行处置(这是银行最不想做的事情),你这样的说辞,有可能让银行误以为你是来卖房子的。
银行只会根据拟提供的资料,来核实确认你的收入情况,确保你的收入能够覆盖你的贷款。并根据你的贷款金额和你的收入情况,来匹配恰当的还款方式。比如,你申请了一笔消费贷款100万,但是你的年收入为20万,这个时候,银行会将你的贷款做分期还款处理,确保你每年的本息还款金额不超过10万,控制你的收入偿债比在50%以内,这是比较安全的比率(不能让你贷款后没有基本的生活保障)。
4)风险排查
银行会通过多个渠道和途径,来核实你的贷款风险,包括但不限于:征信、工商、法院执行、房屋抵押记录、大数据等。
征信是最重要的工具之一,也是我们最熟知的方式。主要是征信里面涵盖的情况本来就很全面,包含了你的个人基础信息、婚姻情况、职业信息、居住信息、负债信息、公积金信息以及查询记录,里面体现出来的每一个信息,可以与你提供的贷款资料作证,也可以单独分析你的履约能力。比如你过往贷款的还款情况,逾期次数,很多银行要求的是最近两年内不能有“连三累六”(连续逾期3期,累计逾期次数6次),超过这个标准可能会被拒贷。你的信用卡使用情况,最近6个月每月平均用款金额较大,透露出的信息是你可能最近比较缺钱,在用信用卡补缺口(考虑负债的时候会将这一部分负债计入总负责中)。你征信最近一个月查询记录频繁吗?最近征信查询记录较多,透露出你在很多地方申请贷款,到处抓钱,银行也知道真是的原因你不会告诉ta,所以,索性将贷款条件再提高一些,贷款时间在压一压,或者跟谨慎的核查你的贷款资料,最终你不申请了或者银行拒贷了。
另外,大多数银行信贷系统直接对接了工商局、法院以及房管局,能够直接从这些部门获取你的相关信息,你企业经营是否正常,名下有没有投资公司,有无法院诉讼、执行情况,名下房屋抵押没有,抵押给谁了?……每一次核查,都是为了找出你的贷款存在哪些潜在风险。
以前有遇到借款人羞于对朋友家人说自己在银行借款,觉得借款是一件不光彩的事情。其实,合理运用银行杠杆是一件十分考验个人智慧以及个人自身条件的事情,能够从银行申请到贷款,说明你的信用还是不错的。看一看现在的居民负债率,相信持有这种观点的人应该只是很少一部分了。

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编辑:bzg




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